Projektentwicklung unter Druck: Liquiditätssteuerung und Marktkonsolidierung 2024/25
Steigende Kosten und fehlende Mieteinnahmen gefährden reine Projektentwickler. Insolvenzen wie Pandion zeigen die Dringlichkeit einer neuen Finanzierungs- und Exit-Strategie.
Der deutsche Immobilienmarkt durchläuft derzeit eine Phase der radikalen Marktbereinigung, die insbesondere reine Projektentwickler vor existenzielle Herausforderungen stellt. Während Bestandshalter durch laufende Mieteinnahmen eine gewisse Pufferwirkung erzielen, agieren Entwickler in einem Hochrisikoumfeld, in dem die Schere zwischen Gestehungskosten und erzielbaren Verkaufspreisen immer weiter auseinandergeht. Laut JLL befinden sich viele Marktteilnehmer dadurch in einer strukturell schwierigen Ausgangslage, die kaum noch Spielraum für Verzögerungen lässt.
Die jüngsten Schlagzeilen über Insolvenzen prominenter Akteure wie Pandion und Peters Development haben die Nervosität bei Finanzierern und institutionellen Investoren weiter gesteigert. Besonders die Insolvenz von Pandion in Eigenverwaltung verdeutlicht, dass selbst etablierte Akteure mit einem drohenden Verlust von rund 69 Millionen Euro für das Jahr 2025 konfrontiert sind. In einem Marktumfeld, in dem laut aktuellen Daten für 2025 nur noch etwa 206.600 fertiggestellte Wohnungen erwartet werden – der niedrigste Stand seit 2012 –, wird die Luft für spekulative Ansätze immer dünner.
Die strukturelle Schwäche reiner Entwicklungsmodelle
Das Kernproblem vieler Akteure liegt im Geschäftsmodell begründet. Reine Projektentwickler generieren keinen Cashflow aus dem Bestand. Jede Verzögerung im Planungs- oder Bauprozess wirkt sich unmittelbar auf die Liquidität aus, da Zinslasten weiterlaufen, während die Exit-Erlöse in die Ferne rücken. Diese Abhängigkeit von einem zeitnahen Verkauf macht sie extrem anfällig für Marktschwankungen und restriktive Kreditvergaben.
Im aktuellen Umfeld sind die Finanzierungskosten massiv gestiegen, während die Baupreise trotz leichter Entspannung auf hohem Niveau stagnieren. Da die Verkaufspreise im Exit – ob durch Einzelvertrieb oder Globalverkauf – diese Kostensteigerungen oft nicht mehr decken, schmelzen die Margen vollständig weg. Das Ergebnis ist eine steigende Zahl an Projekten, die rechnerisch nicht mehr darstellbar sind, was wiederum Nachverhandlungen bei der Finanzierung oder gar den Stopp von Vorhaben zur Folge hat.
Selektive Finanzierung: 69 Prozent der Kreditgeber bleiben aktiv
Trotz der Krisensignale ist der Markt für Projektentwicklungsfinanzierungen nicht zum Erliegen gekommen. Laut JLL-Erhebungen geben 69 Prozent der befragten Kreditgeber an, grundsätzlich weiterhin Finanzierungen für Neuvorhaben anzubieten. Allerdings hat sich die Selektivität massiv erhöht. Die Hürden für eine Kreditzusage sind so hoch wie seit der Finanzkrise 2008 nicht mehr.
Kapitalgeber fordern heute deutlich höhere Eigenkapitalquoten und achten akribisch auf die Exit-Fähigkeit eines Objekts. Projekte in B- oder C-Lagen, die keine klare ESG-Strategie oder unsichere Genehmigungswege aufweisen, fallen faktisch aus dem Finanzierungsradar. Die Banken fordern zudem vermehrt Vorverkaufsquoten und belastbare Vorvermietungsnachweise, bevor die erste Tranche ausgezahlt wird. Spekulative Entwicklungen ohne Ankerkunden sind im aktuellen Marktumfeld nahezu unmöglich geworden.
Strategische Neuausrichtung: Forward Deals und Risikotrennung
Für Projektentwickler bedeutet die aktuelle Lage, dass sie ihre Strategien grundlegend anpassen müssen. Forward Deals gewinnen massiv an Bedeutung, da sie Planungssicherheit bieten und die Finanzierungskosten senken können, auch wenn sie mit Abschlägen beim Verkaufspreis einhergehen. Die Sicherung des Exits bereits vor Baubeginn ist für viele zum überlebenswichtigen Standard geworden.
Ein weiterer Fokus liegt auf der strikten Trennung von Projektgesellschaften und der Holding. Die Insolvenzen der letzten Monate haben gezeigt, wie schnell projektgebundene Schieflagen zum Konzernrisiko werden können. Eine saubere rechtliche und finanzielle Strukturierung ist essenziell, um gesundes Projektvermögen vor den Verbindlichkeiten strauchelnder Teilbereiche zu schützen. Zudem rückt die Effizienz in Genehmigungsverfahren in den Fokus: Jede Woche Verzögerung beim Baurecht vernichtet im aktuellen Zinsumfeld signifikante Margenanteile.
- —Priorisierung der Liquiditätssicherung durch frühzeitige Exit-Strategien (Forward Deals) statt spekulativer Ansätze.
- —Verschärfung der Risikoanalyse bei der Grundstückssicherung unter Berücksichtigung verlängerter Genehmigungszeiträume.
- —Strikte Trennung von Projekt- und Holding-Finanzierung zur Eingrenzung von Haftungsrisiken.
- —Fokus auf ESG-Konformität als zwingendes Kriterium für die Finanzierbarkeit durch institutionelle Geber.
- —Erhöhung der Eigenkapitalquoten zur Kompensation der restriktiven Kreditvergabe (LTV-Reduktion).
Fazit
Der Markt für Projektentwicklungen befindet sich in einer schmerzhaften, aber notwendigen Konsolidierungsphase. Die Zeit des billigen Geldes und der automatischen Wertsteigerungen ist vorbei. Erfolg haben künftig jene Akteure, die über eine exzellente operative Umsetzungskompetenz verfügen, eine konservative Finanzierungsstruktur wählen und ihre Projekte konsequent an den strengen ESG-Anforderungen institutioneller Käufer ausrichten. Die Marktbereinigung wird die Professionalität in der Branche langfristig erhöhen, verlangt den Unternehmen kurzfristig jedoch maximale Disziplin ab.